• DFW Chinese Homes

美国30年固定房贷利率创10个月低位

随着美联储今年不再升息的概率越来越高,美国政府公债和公司债殖利率也跟着下挫,根据房地美(Freddie Mac)周五(8日)发布的数据,美国30年期房贷固定利率已降到10个月以来低位,预计这对美国房市应有一定的支撑作用。

路透社报导,房地美首席经济学家哈特尔(Sam Khater)在声明中说,由于春天买房旺季即将来临,房贷利率的下滑对那些准备买屋的消费者是一个好消息。


受到去年房贷利率攀高的冲击,去年12月美国成屋销售下滑6.4%,换算成年率销售户数为499万户,创下2015年11月以来最差数据。


根据房地美资料,30年固定房贷利率在2月7日为4.41%,较前一周的4.46%下滑,创下2018年4月5日4.4%以来最低位,虽比去年同期的4.32%略高,但却比去年创下七年半最高峰的4.94%显著下滑许多。


与此同时,15年固定房贷利率也同步由上周的3.89%降为3.84%,但略高于去年同期的3.77%。5年期弹性调整的房贷利率也由3.96%降为3.91%,同样高于一年前的3.57%。


哈特尔表示,房贷利率与一年前差距不大,但此时的消费者却拥有更多的房屋选择,消费者讨价还价的能力也优于去年。


本周,在美联储不再升息的浓厚气氛下,美国10年债殖利率下跌6个基点,5年债则下跌8个基点。高收益公司债价格2019年迄今也上涨4.9%,创下2009年以来最佳成绩,单周流入债市的资金也同步创下2016年7月最高位。


2月6日,美联储前主席耶伦进一步抛出一个更鸽派的讯息:如果全球经济的缓增开始影响美国,美联储的下一步动作可能是降息。


耶伦在接受CNBC节目专访时表示,现在的问题不再是美联储是否将再度升息,而是中国和欧洲经济的走软将成为美国经济的威胁,如果全球增长真的减缓,然后其效应外溢到金融情况最紧缩的美国,美国经济或将走弱,很可能美国的下一步是降息。


耶伦认为,全球增长减速是美国经济最大的威胁,尤其近期数据显示中国经济疲弱,欧洲的经济也比预期差。


不过,在就业市场持续强劲和通胀升温的情况下,耶伦也不排除另一种升息的可能。


CNN网站报导,耶伦并非第一个暗示美联储下一步可能降息的专家。芝加哥商业交易所(CME)的期货数据显示,投资人预期2019年降息的概率高于升息,而不升息的概率高达86%。




在美联储主席任内(2014~2018年),耶伦首先在2015年底启动美国升息循环,结束七年多的零利率政策,同时在2017年底前启动缩表(或量化紧缩),接任的主席鲍威尔原先被认为倾向鸽派,但其2018年的紧缩动作比耶伦更激进,对市场的沟通也不如耶伦婉转,导致川普总统多次抨击美联储升息动作太大,直到去年12月底标普500指数跌入熊市后,鲍威尔才开始转向,释出“耐心等待”的鸽派立场,间接促使标普指数自12月的低谷迄今约强劲反弹16%。


对于此时的美国经济,耶伦认为表现依然“稳健和强劲”,因为失业率停留在50年来最低位,通胀也处在低水平,据此,去年12月美联储利率点阵图显示2019年美联储可能升息两次(目前的联邦利率为2.25%~2.5%),但今年1月30日美联储政策会议发表“耐心等待”的言论后,升息的概率已大幅降低。


至于美联储的缩表进程,耶伦比喻它就像是观看油漆何时干的过程,市场参与者多对此一紧缩过程惶惶不安,她呼吁主政者应更加小心观察此一过程。然而,比起耶伦向市场沟通的措辞谨慎,在去年12月股市崩跌过程中,多次表现无动于衷的鲍威尔却被批评采用“自动驾驶”的方式处理缩表。


对于此时的金融环境,耶伦说这让她想起2015年底至2016年初,当时美联储原本预期一年内将升息四次,但其后在担心中国经济缓增的外溢效应冲击美国后,结果2016年只升息一次,远低于2017年的三次和2018年的四次升息。近期立场转向鸽派的鲍威尔也谈到了2016年的经验,强调央行“政策弹性”的重要性。

根据美联储统计,年纪介于24-32岁的美国人拥有自宅的比例由2005年的45%降到2014年的36%,高于同期间美国整体由69%到65%的降幅。美联储分析,其中下滑的两个百分点(或降幅的1/5)与学贷有直接关联,换言之,这段时间约有40万名美国人因学贷负担过重而无力拥有自宅。

造成学贷大幅攀高的主因是大学学费的不断高涨。美国大学理事会(College Board)统计,自本世纪以来,美国私立非营利大学的学费增长了56%。部分经济学家估计,在2005-2014年这段期间,人均背负学贷的金额增加5,000-10,000美元。

美联储认为造成年轻人买房能力变差的因素有二,其一是许多人未按期偿付学贷,导致个人信用评等降低,因而无法申请房贷。其二是那些信用评等良好的人,却将可支配所得的大部分用于偿还学贷,导致他们无力筹措买房的首付款。

美联储的另一份报告则显示,背负学贷的美国人为谋取更高的收入正大量离开乡下地区,过去六年间,半数背负学贷的乡下民众已移往都市居住。这个现象导致乡村地区的房价始终跟不上都市的上涨步伐。

尽管获取大学文凭要背费庞大的学贷,但毕业后的起薪却显著提高。纽约联储局统计显示,年龄介于22-27岁的大学毕业年轻人2017年的年薪达4.2万美元,但仅高中毕业的工人一年只赚取2.8万美元。

美联储建议,要解决学贷金额过高导致年轻人无力买房的问题,政府可考虑介入学贷融资,并根据个人的所得收入决定偿还学贷的条件。



美国今年元月零售销售较前月增长0.2%(同比增长2.3%),优于市场预期的0.1%增幅,扭转了去年12月下滑1.6%(较先前发布的下滑1.2%进一步下修)创2009年以来最差纪录的颓势,但由于增长强度不够明显,且2月非农就业仅小幅增加2万人,经济学家已纷纷下修美国第一季GDP增长率。

路透社报导,BMO资本市场的首席经济学家波特(Douglas Porter)解读,元月的零售销售仅较急速降温的去年12月温和增长,未来几个月仍有降温的可能,美国经济最大的引擎——消费正在降温。

美国商务部统计,扣除汽车和汽油消费后,元月零售销售增长1.2%,较去年12月的衰退2.3%明显增长。其中,汽车销售下滑2.4%,主要反映经销商祭出巨额的折扣,以及租赁公司购车数量减少。加油站销售也同步下滑2%,反映油价成本的下降,这对美国一般家庭的节省支出却是个好消息。

门市商店的服饰和家居用品销售不佳,但家得宝(Home Depot)的销售逆势增长3.3%成为亮点,而亚马逊的线上销售也增长2.6%。


此外,餐厅、酒吧等裁量支出的销售增长0.7%,书籍和乐器的销售增长4.8%创2013年1月以来最大增幅,食物和饮料的销售也创下2016年4月以来最佳绩。


元月零售销售初值的统计期间,正好跨越美国政府关闭的35天(截止日为1月25日),准确度仍有待进一步商榷,商务部预计在4月1日发布修正值。


由于零售数据不甚理想,经济学家们担心美国第一季的GDP可能进一步下修。据统计,美国去年第三季GDP增长3.4%,第四季降为2.6%,官方预测今年第一季可增长2.1%。


但亚特兰大联储局在元月零售数据发布后调降首季GDP预测值至增长0.2%(此前估计为0.5%),恐创下2006年首季增长0.1%以来最差纪录。高盛也将美国首季GDP预测值调降为增长0.5%。


造成首季GDP增幅大不如前的主因是去年消费支出的高基期,去年受惠于1.5万亿美元的联邦减税效应,但今年减税推升消费的动能已明显不如去年。


所幸,民众的薪资所得正快步起飞,将可支撑未来的民间消费。劳工部发布今年2月时薪增幅达3.4%,较1月的3.1%进一步攀高,创下2009年4月以来最佳水准。


有鉴于近期的经济报告不够亮丽,尤其首季GDP增幅不佳,市场预期美联储将持续采行“耐心等待”的货币政策,诚如美联储主席鲍威尔近日受访时所说,对于再度改变利率水平“没有急迫感”。


文章来源:网络,无法核实真实出处,如有侵权,请联系删除。

13 views0 comments

@2019  DFW Chinese Homes

买房      卖房      房屋出租      房屋管理      房屋保险      本地资讯      广告投放      关于