在美国买房你不可不知的事（1）

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在买房前，首先应该满足以下条件才可以考虑在美国购置房产：

• 拥有美国账户

• 如果需要办理购房贷款，则需要提供社会安全号以及信用积分

• 资产证明等

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除去头款（一般来说是20%的购房价格）和月供，从准备购买到交房结束后都会产生费用：

• 过户公证费 (Escrow fee)

• 房屋检查费 (Home inspection fee)

• 文件公证费 (Notary fee)

• 经纪公司法律规范监督费 (Regulatory compliance fee)

• 转户费 (Transaction coordinator)

• 邮费 (Messenger service)

• 一年房屋保险费 (Hazard insurance)

• 产权保险费 (Title Insurance) (按贷款额比例收费，现金买家不用)

• 银行贷款相关费用(Bank Charge)：银行评估费、信用报告费、贷款申请费等(现金不用)

• 房屋鉴价费(Appraisal Fee)

• 登记费 (Recording fee)

• 其他

以上费用累计基本上为购买房子价格的1%左右。

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如果是贷款买房的话，则会有些一次性的办理贷款时的费用：

• 手续费 (Loan Origination Fee)

• 点数(Discount Point)

• 房屋估价费(Appraisal Fee)

• 信用报告费(Credit Report)

• 处理费(Processing Fee)

• 纳税服务费(Tax Service Fee)

• 审批费(Underwriting Fee)

• 文件准备费(Document Preparation)

• 贷款保险费(Mortgage insurance fee)

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房子到手后，除了月供，每个月还会有额外的费用：

• 地产税

• 房屋保险

• HOA

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在购买房产的过程中可能介入的人或机构：

●买方代理人Buyer’ s Agent

持有州政府颁发的经纪人执照。负责为买家找寻适合房产对象，并忠于买家的要求，代替买家进行在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等环节与事务。

●卖方代理人Listing Agent

持有州政府颁发的经纪人执照。负责为卖家找寻买家，并忠于卖家要求，代替卖家进行在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等环节与事务。一般情况下，卖方主要直接和自己的经纪人交流，并不直接接触其他人士。

●房屋检查师 Inspector

属于独立第三方，持有州政府颁发的房屋建筑检查师执照。房屋检查师由买家雇佣，主要是在步骤6时负责检查土地与房屋建筑的各项设施是否符合政府规定。

●房地产鉴价师Appraiser

属于独立第三方，持有州政府颁发的房地产估价师执照。房地产估价师由买家或贷款银行雇佣，主要是在步骤7时负责客观评估房屋价值，而贷款银行的最终实际贷款金额将会依据房地产估价师的评估价值与销售价格中较小的一个。

●贷款银行和贷款经纪人Bank and Loan Broker/Lender

负责调查贷款申请人的财务与信用状况，并提供购房贷款。

●信用调查公司Credit Check Company

美国主要有三大信用调查公司，会从信用卡公司、贷款部门等相关机构搜集每个人的借贷还款等行为纪录，并给予一个信用分数。办理贷款时，贷款银行会调查申请人的信用状况，用以评判申请人的还债意愿，并决定贷款金额等相关条件。

●第三方公证托管公司Escrow Company

隶属国家或州政府部门管辖，拥有资金监管执照，其资金流动受政府严格监管。第三方公证托管公司在买卖房地产时可确保交易资金的安全，并保障买卖双方的权益，若不幸房屋产权出现问题，也可避免买方卷入无止境纷争中。

●产权公司Title Company

负责处理产权相关问题的第三方中立机构，保障该房产的产权无任何纠纷，通常卖家会为欲出售之房产投保产权保险，提供给买家做担保。

●保险公司Insurance Company

买家需为房地产投保火险等意外事故保险。

● 政府房地产登记 Recording

由第三方契约与资金监管或产权调查公司负责，买家(新的房主)会收到有自己姓名的地契(Deed)。

●不动产专业律师Attorney (并非所有人接会接触到)

部分买家可能在购屋时会需要律师来协助处理资金、帐户、产权等法律相关事务，或是当买家在交易过程中无法亲临现场签署文件时，就会需要律师代为签字；或是协助处理相关交易纠纷。

●会计师CPA (并非所有人接会接触到)

负责税务方面的咨询并提供报税服务。